Las nuevas hipotecas ya casi están aquí. Entre las novedades, destaca que tendremos que acudir dos veces al notario o al registro, sin aumento de coste de sus servicios, para reforzar el asesoramiento a los consumidores. Recordemos los abusos masivos de las cláusulas suelo o de las hipotecas Multidivisa o las hipotecas IRPH, que perjudican a millones de consumidores. Veamos las principales claves:
Los cambios son consecuencia de la última directiva europea, que entró en vigor en 2014 y establece ciertas normas comunes para los países de la Unión. Las directivas tienen un plazo para que se adopten en los Estados y España ya fue apercibida por hacerlo tarde. El anteproyecto de la Ley (Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario) irá en breve al Consejo de Ministros y parece ser que ya hay dictamen del Consejo de Estado, según adelantaba el diario Expansión.
1.- En las nuevas hipotecas, la mayor novedad reside en que serán necesarias dos visitas del cliente al notario o al registro: en la primera visita deberán asesorarnos sobre las cláusulas más complejas o problemáticas del contrato y atender todas las dudas. Es recomendable que pidamos información de los gastos hipotecarios, ya que según el Tribunal Supremo, el banco debe asumir una parte de estos; de posibles cláusulas limitando el tipo de interés; o de cláusulas en divisa extranjera. El notario debe asegurarse de que el contrato no recoja cláusulas abusivas. Estas dos visitas NO deberían suponer mayor coste para el propietario.
2.- Las entidades ya no podrán obligar a contratar un seguro determinado para la concesión de una hipoteca. Esta era una práctica muy extendida y que podía suponer pagar más por determinados productos. Sí que se permite, en cambio, que los bancos bonifiquen al cliente si contrata varios productos, algo muy común en nuestro país.
3.- Gastos de hipoteca: en las nuevas hipotecas se exigirá a las entidades que desglosen en el contrato los gastos de formalización de hipoteca, a saber: notario, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. No obstante, no se especifica quién debe pagarlos y se deja a la negociación de las partes. Considero que debería incluirse claramente, a la vista de la sentencia del Tribunal Supremo de 2015, que establece que estos gastos debe abonarlos la banca. No obstante, parece que aún hay discusión sobre la cuantía de mayor importe, el Impuesto de Actos Jurídicos, y es de esperar que el Supremo haga una aclaración al respecto.
4.- Régimen sancionador: la norma persigue que las nuevas hipotecas se sometan a un control más estricto y con mayores garantías para los consumidores, ante los numerosos escándalos y abusos de los últimos años. Así, establece un régimen sancionador por incumplimiento de las exigencias establecidas, en su artículo 37 a 40, con sanciones que pueden llegar a los 10 millones de euros.
5.- Además, los empleados deben estar adecuadamente formados para su tarea, según recoge el artículo 7: «…El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial, respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo y crédito, la actividad de intermediación de crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su caso».
6.- Comisiones: otro grave problema en nuestro país son las comisiones abusivas. En línea con la sentencia del Supremo de 2015, el anteproyecto recoge que las comisiones que se cobren correspondan sólo con servicios efectivamente prestados. Hay numerosas comisiones que cobran las entidades que NO se corresponden con servicios que hayan prestado, como las comisiones por descubierto, ante las que podemos reclamar. En préstamos a tipo fijo, se establece un máximo del 4% en los 10 primeros años; y del % a partir de entonces.
7.- Dación en pago: el proyecto de Ley NO aborda la dación en pago. Ante los graves problemas de desahucios que ha habido (y hay) en nuestro país, y aunque la situación económica haya mejorado en términos generales, considero que la norma debería recoger esta medida, necesaria para miles de perjudicados. La norma mantiene la obligación de responder con los bienes presentes y futuros ante la deuda. No obstante, sí que complica algo más el inicio del desahucio: ahora se requerirá que el cliente haya dejado de entre 9 y 12 cuotas, dependiendo de si ha pagado la primera o segunda mitad del préstamo.
En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el proyecto de ley establece serán del 4% de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los 10 primeros años y del 3% si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.
8.- Autónomos: según lo publicado por Expansión, el Consejo de Estado ha sugerido al Gobierno que explique mejor las implicaciones que la Ley de nuevas hipotecas tendrá para los autónomos, así que quedamos a la expectativa de ver cómo queda la situación finalmente. No obstante, el Ministerio de Economía es favorable a que la transposición de la directiva (es decir, su adaptación a la normativa nacional), se extienda también a los autónomos.
Estaremos atentos al desarrollo a la normal final que establezca las características de las nuevas hipotecas, que debería aprobarse en los próximos meses, e iremos actualizando información al respecto. Sobre todo, en la parte que se refiere a mayores garantías para los consumidores. Y como siempre, si tienes más dudas, puedes contactar conmigo AQUÍ.
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Teresa martin says
Existe algún modelo para reclamar la plusvalía?
Jorge says
Hola Teresa, así es: te adjunto el modelo de reclamación de plusvalía que preparé hace unos meses en NoSoloDerecho, confío en que te sea útil! Si tienes dudas, escríbeme: https://nosoloderecho.com/escrito-reclamacion-de-la-plusvalia-municipal/
Manuel says
Hola Jorge
Si se hace una reclamación con tu modelo al ayuntamiento de devolución de ingresos indebidos por pago de plusvalías . ¿Qué plazo tienen para contestar? Si no contestan, ¿demandamos directamente y contactamos contigo o mandamos primero otro requerimiento?
Gracias