Modelo de reclamación de la comisión de apertura de la hipoteca

¿Es posible reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca? Como abogados especializados en derecho hipotecario, entendemos la frustración que genera el pago de esta comisión. La situación ha sido compleja y ha generado mucha controversia judicial, pero las últimas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han clarificado las vías para reclamar cantidades.

En Nosoloderecho.com, no solo te explicamos tus derechos, sino que te facilitaremos un modelo de reclamación gratuito para que puedas empezar a defenderte y recuerda que también puedes reclamar tus gastos de hipoteca:

1.- ¿Qué es la comisión de apertura y por qué se discute su validez?

• La comisión de apertura es un cargo que los bancos suelen cobrar al inicio de un préstamo hipotecario, supuestamente para cubrir los gastos de estudio, tramitación y concesión de la operación. Sin embargo, su naturaleza ha sido objeto de intenso debate. Para muchos consumidores, este cargo se percibe como un coste injustificado, ya que los bancos ya realizan un análisis de riesgos y trámites como parte inherente de su negocio, sin que ello suponga un servicio diferenciado y adicional que justifique un cobro extra.

La clave de la discusión no solo radica en si es un gasto real, sino en su transparencia y en si es una imposición o algo realmente negociado.

2.- El laberinto jurídico: transparencia, contenido y la última doctrina del Tribunal Supremo

La viabilidad de reclamar la comisión de apertura ha estado marcada por un intenso ir y venir en los tribunales, con decisiones que han moldeado la interpretación.

• Marco normativo: la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios

  La base para la reclamación de cláusulas abusivas en contratos hipotecarios, incluida la comisión de apertura, reside en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) (1). Esta ley protege al consumidor frente a cláusulas no negociadas individualmente que causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones que se deriven del contrato.

• El giro del TJUE y la reafirmación del Tribunal Supremo: los controles de transparencia y contenido

  Históricamente, el Tribunal Supremo (TS) español, en su Sentencia 44/2019, de 23 de enero de 2019, consideró que la comisión de apertura era válida si superaba el «control de transparencia», es decir, si era legible y comprensible gramaticalmente (2). Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) intervino para precisar este control en su Sentencia de 16 de marzo de 2023 (Asunto C-565/21) (3). El TJUE estableció que las cláusulas hipotecarias, incluidas las comisiones, deben someterse a un doble control:

1. Control de Transparencia (o Inclusión): Verifica si la cláusula está redactada de forma clara y comprensible, si el consumidor pudo conocerla antes de firmar y si fue informado de su impacto real en el coste total del préstamo. Si la comisión de apertura está incluida en la TAE (Tasa Anual Equivalente) de la oferta vinculante, la jurisprudencia considera que, en principio, supera este control de transparencia económica o formal, ya que su coste es perceptible por el consumidor al comparar ofertas (4).
2. Control de Contenido (o Abusividad): Este es el control crucial para la comisión de apertura. Incluso si la cláusula es transparente, se analiza si es abusiva por generar un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. Es aquí donde las últimas sentencias del Tribunal Supremo, como la STS 233/2024, de 20 de febrero de 2024, han reafirmado la doctrina (5).

El Tribunal Supremo, siguiendo al TJUE, sostiene que la comisión de apertura no es abusiva per se. Para que lo sea, el consumidor debe probar que no se corresponde con ningún servicio efectivamente prestado por el banco, o que el servicio es desproporcionado respecto a su coste (6). Es decir, la carga de la prueba recae sobre el cliente para demostrar que el banco no llevó a cabo ninguna gestión que justificara ese cobro, o que la cantidad cobrada es excesiva para el servicio prestado.

Por tanto, los umbrales actuales para la devolución de esta comisión se sitúan en la capacidad del consumidor para demostrar que la comisión:

• No responde a un servicio real y diferenciado: No es suficiente con que el banco diga que cubre «gastos de estudio y tramitación» si estos son inherentes a su actividad normal de concesión de préstamos.
• Es desproporcionada: Si el servicio, en caso de existir, no justifica el elevado importe de la comisión.

3.- La falta de transparencia en la comercialización: ¿es un argumento válido?

• Aunque el Tribunal Supremo considera que la inclusión de la comisión en la TAE satisface el control de transparencia «económica», la falta de información precontractual clara sobre la naturaleza y justificación de este coste sigue siendo relevante. Si el consumidor no recibió una explicación adecuada sobre por qué se le cobraba esa cantidad y qué servicios concretos remuneraba, puede reforzar el argumento de que no existió una negociación real ni una comprensión plena del coste, acercándose más a un desequilibrio abusivo en el control de contenido.

4.- Documentación necesaria para la reclamación:

Para iniciar tu reclamación, necesitarás recopilar la siguiente documentación:

1. Escritura de tu préstamo hipotecario: Es el documento principal donde se estipula la comisión de apertura y sus condiciones.
2. Oferta vinculante de la hipoteca: Si la recibiste y la conservas.
3. Cuadro de amortización del préstamo.
4. Comunicaciones precontractuales: Cualquier documento o correo donde se te explicara la comisión de apertura.
5. Pruebas que demuestren la inexistencia o desproporción del servicio: Por ejemplo, si el estudio de viabilidad ya estaba incluido en otro apartado, o si la comisión es notoriamente superior a la de otros bancos por servicios similares.

5.- Consejos y estrategia para tu reclamación

1. Recopila toda la documentación: Es el primer y más importante paso. Sin ella, tu reclamación será débil.
2. Analiza la cuantía de la comisión: Las comisiones de apertura suelen oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del capital prestado, lo que puede suponer una cantidad significativa.
3. Valora el momento de la contratación: La jurisprudencia aplica la normativa vigente en el momento de la firma, pero las nuevas sentencias del TJUE y TS permiten revisar casos anteriores.
4. No te dejes intimidar: Los bancos suelen oponerse inicialmente, pero la vía judicial y la postura actual de los tribunales es favorable al consumidor si se cumplen los requisitos de falta de servicio real o desproporción.

Vamos con el modelo de reclamación de la comisión de apertura: debes dirigirlo al servicio de atención al cliente de tu entidad. Este modelo es una guía; siempre es recomendable contar con asesoramiento legal especializado y puedes contactar con el equipo de Nosoloderecho AQUÍ:

Modelo de reclamación de la comisión de apertura

AL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE / DEFENSA DEL CLIENTE DE [NOMBRE DE LA ENTIDAD FINANCIERA] [Dirección del Servicio de Atención al Cliente de la Entidad Financiera] [Código Postal, Ciudad]

REFERENCIA: Reclamación por nulidad y devolución de la comisión de apertura del préstamo hipotecario [Número de Préstamo/Hipoteca]

[Nombre y Apellidos del Cliente], con DNI [Número de DNI], con domicilio a efectos de notificaciones en [Dirección completa del Cliente], mediante la presente, viene a interponer FORMAL RECLAMACIÓN contra su entidad, basándose en los siguientes:

I. Antecedentes de hecho

1. Que, en fecha [Fecha de formalización del préstamo], el/la abajo firmante suscribió con su entidad el contrato de préstamo con garantía hipotecaria número [Número de Préstamo/Hipoteca], instrumentado en la escritura pública otorgada ante el Notario [Nombre del Notario], con número de protocolo [Número de Protocolo].
2. Que, en dicho contrato, se estableció una comisión de apertura de [Indicar porcentaje o cantidad fija de la comisión, ej. «el 1% del capital del préstamo», «X euros»], la cual fue satisfecha por el/la abajo firmante en el momento de la formalización del préstamo.
3. Que, en ningún momento previo a la firma del contrato, ni durante la misma, la entidad bancaria proporcionó información detallada y comprensible sobre los servicios específicos que justificaban el cobro de dicha comisión, ni se desglosaron los gastos concretos que supuestamente cubría. Asimismo, el cobro de dicha comisión no se corresponde con la prestación de un servicio real, diferenciado y efectivamente prestado, o, en su caso, la cuantía cobrada es desproporcionada respecto a cualquier eventual servicio prestado.

II. Fundamentos jurídicos

Esta reclamación se fundamenta en el carácter abusivo de la cláusula que impone la comisión de apertura, por desequilibrio contractual y no correspondencia con un servicio real o desproporción del mismo, conforme a la normativa de protección de consumidores y la jurisprudencia más reciente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo español.

La Sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023 (Asunto C-565/21), así como la STS 233/2024, de 20 de febrero de 2024, y las posteriores sentencias del Tribunal Supremo, han clarificado que la comisión de apertura es susceptible de control judicial de abusividad (control de contenido). La carga de la prueba recae en el consumidor para demostrar que esta comisión no obedece a servicios reales, efectivamente prestados, cuantificables y/o que es desproporcionada. La entidad debe poder justificar los servicios específicos cubiertos por esta comisión.

III. Consecuencias de la nulidad

En caso de que la cláusula de comisión de apertura sea declarada nula, la consecuencia jurídica es la eliminación de la misma del contrato, debiendo la entidad financiera restituir al cliente la cantidad cobrada indebidamente por este concepto, más los intereses legales desde la fecha del pago.

IV. Propuesta de solución negociada

Con el fin de evitar un litigio judicial que, dadas las bases jurídicas expuestas y la jurisprudencia consolidada, podría derivar en la declaración de nulidad de la cláusula y en un perjuicio para su entidad, proponemos una solución amistosa y extrajudicial.

Solicitamos la devolución íntegra de la cantidad cobrada en concepto de comisión de apertura, más los intereses legales correspondientes, en un plazo de [Proponga un plazo razonable, ej. «30 días hábiles»] desde la recepción de la presente reclamación.

Consideramos que esta solución negociada, además de ser beneficiosa para todas las partes al evitar los costes y la incertidumbre de un proceso judicial, permite resolver la controversia de una manera justa y proporcionada.

V. Petición

Por todo lo expuesto, solicitamos a su entidad que, tras un estudio detenido de la presente reclamación, se sirva a:

1. Aceptar la propuesta de solución negociada planteada.
2. Proceder a la devolución de la comisión de apertura de [Indicar cantidad en euros] más los intereses legales correspondientes.
3. Confirmar por escrito su aceptación de esta propuesta en un plazo máximo de [Plazo, ej. «15 días hábiles»] desde la recepción de la presente.

Advertimos que, en caso de no obtener una respuesta satisfactoria o de no recibir respuesta alguna en el plazo establecido, nos veremos en la obligación de iniciar las acciones judiciales oportunas para la defensa de los legítimos intereses del/de la reclamante.

Atentamente,

En [Ciudad], a [Día] de [Mes] de 2025.

Fdo.: [Nombre y Apellidos del Cliente]

¿Necesitas ayuda para reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca?

La reclamación de la comisión de apertura, aunque viable, requiere de un análisis detallado de tu contrato y de las pruebas que el banco pueda aportar para justificar su cobro. En Nosoloderecho.com, somos expertos en la materia y podemos ayudarte a evaluar tu caso, reunir la documentación necesaria y presentar una reclamación sólida, tanto por vía extrajudicial como, si fuera necesario, judicial.

¡No dejes que el banco se quede con lo que es tuyo! Contacta con nuestro equipo para un estudio gratuito de tu hipoteca. Podemos guiarte para reclamar la comisión de apertura y otros gastos hipotecarios indebidos.

Puedes contactar con nosotros a través de nuestro formulario de contacto.

Además, suscríbete a nuestra newsletter para estar al día de las últimas novedades legales que te afectan. ¡Tu defensa es nuestra prioridad!

Notas a pie de página:

(1) Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGDCU). Artículo 80. Disponible en: [https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-20555]

(2) Sentencia del Tribunal Supremo 44/2019, de 23 de enero de 2019. (Sala de lo Civil). Disponible en bases de datos jurídicas como CENDOJ.

(3) Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 16 de marzo de 2023 (Asunto C-565/21). Disponible en CURIA.

(4) Análisis de la STS 233/2024, de 20 de febrero de 2024, sobre el control de transparencia. Referencia: Artículo «El Tribunal Supremo reafirma su doctrina sobre la comisión de apertura» en Abogacía Española: [https://www.abogacia.es/publicaciones/blogs/blog-de-derecho-de-los-los-consumidores/el-tribunal-supremo-reafirma-su-doctrina-sobre-la-comision-de-apertura/]

(5) Sentencia del Tribunal Supremo 233/2024, de 20 de febrero de 2024. (Sala de lo Civil, Rec. 2351/2022). Disponible en bases de datos jurídicas como CENDOJ. También referenciada en: [https://www.abogacia.es/publicaciones/blogs/blog-de-derecho-de-los-los-consumidores/el-tribunal-supremo-reafirma-su-doctrina-sobre-la-comision-de-apertura/]

(6) Criterios de control de contenido y carga de la prueba según la STS 233/2024. Referencia: [https://www.abogacia.es/publicaciones/blogs/blog-de-derecho-de-los-los-consumidores/el-tribunal-supremo-reafirma-su-doctrina-sobre-la-comision-de-apertura/]

(7) Análisis de los umbrales de devolución de la comisión de apertura tras la STS 233/2024. Ibídem.